Hipoteca para construir tu casa

Cómo funciona una hipoteca autopromotor

Es una hipoteca para construir, no para comprar. Como la casa todavía no existe, el banco no te da todo el dinero el día de la firma: lo va soltando a medida que avanza la obra.

1. Firmas la hipoteca sobre tu terreno, con la tasación de cómo quedará la casa terminada.
2. Empieza la obra. Al terminar cada fase (cimentación, estructura, cubierta, cerramientos, instalaciones, acabados…), el arquitecto director firma una certificación de obra.
3. El banco comprueba el avance, normalmente con una visita de la tasadora, y te ingresa el tramo correspondiente.
4. Mientras dura la obra (la «carencia», que suele ser de 12 a 24 meses) solo pagas los intereses de lo que ya has cobrado. Por eso la cuota empieza muy baja y va subiendo.
5. Al terminar, con el certificado final de obra, recibes el último tramo y empiezas a pagar la cuota normal: capital más intereses.

Cuánto te presta el banco

Lo normal es hasta el 80 % de la tasación de la vivienda terminada, que se parece a la suma del valor del terreno y de la obra. Algunos bancos se quedan en menos. La buena noticia: si el terreno ya es tuyo y está libre de cargas, cuenta como tu aportación. Por eso, con un terreno pagado, a veces necesitas menos ahorros que para comprar un piso.

Lo que no suele financiar el banco son los gastos previos: el proyecto del arquitecto, la licencia de obras y su impuesto (el ICIO, que puede llegar al 4 % del presupuesto de ejecución material según tu ayuntamiento), el estudio geotécnico, la notaría y el registro. Cuenta con pagarlos de tus ahorros.

Qué te van a pedir

• Escritura del terreno a tu nombre y nota simple sin cargas.
• Proyecto básico y de ejecución firmado por el arquitecto.
• Licencia de obras concedida por el ayuntamiento.
• Presupuesto y contrato con el constructor.
• Tu documentación de siempre: nóminas, declaración de la renta, vida laboral y extractos.

Impuestos y seguros

• IVA del 10 % en la ejecución de obra de una vivienda, no del 21 %.
• Seguro decenal: la ley no te obliga si eres autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio (Ley de Ordenación de la Edificación, disposición adicional segunda). Pasa a ser necesario si vendes la casa en los diez años siguientes. Algunos bancos lo piden igualmente como condición.
• Declaración de obra nueva: al terminar, se hace ante notario y se inscribe en el Registro; lleva el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de tu comunidad.
• Si vives en Bizkaia, como yo: la construcción de la vivienda habitual da derecho a la deducción por vivienda del IRPF foral, del 18 % con un máximo de 1.530 € al año (23 % y 1.955 € si tienes menos de 36 años, entre otros casos), con un límite total de 36.000 €. Tiene condiciones, así que confírmalo en la Hacienda Foral.

Consejos antes de firmar

• Pide que te detallen cuántas certificaciones habrá y qué porcentaje se libera en cada una.
• Pregunta si la carencia cubre toda la obra y qué pasa si la obra se retrasa.
• Pregunta si cobran por cada visita de la tasadora en las certificaciones.
• Deja un colchón del 10 % del presupuesto para imprevistos: en obra nueva casi siempre aparecen.

Preguntas frecuentes

Más calculadoras

Actualizado el 30 de septiembre de 2026. Cálculo orientativo: supone que el banco entrega el préstamo en partes iguales al final de cada fase y que durante la obra solo pagas intereses. Cada banco fija sus propios porcentajes, plazos de carencia y comisiones. No es una oferta ni asesoramiento financiero.